旧改留用地开发税务筹划与风控

历经十余年的沉淀和几轮推动，2020年旧改站上了提振经济的风口，开年以来，热度激增。对于抓住契机顺势而为的相关项目转化、法务税务，以及有意向参与旧改的人来说，助力城市更新发展，当下便是特定环境铸就的重要契机。

留用地，是指国家征收农村集体土地后，按实际征收土地面积的一定比例，作为征地安置另行安排给被征地农村集体经济组织用于发展生产的建设用地。留用地的使用权及其收益全部归该农村集体经济组织所有 。留用地开发则包括出租土地、出租物业、合作开发、自主经营、政府统租、集体建设用地土地使用权流转、物业和货币等。

针对留用地开发的税务筹划，村集体方面主要涉及：

增值税、土地使用税、房产税、企业所得税；开发企业则以代建增值税、企业所得税、土地使用税、房产税为重点。将税务筹划与风控，目前已有部分区域政策作出了明确规定。例如，广州市规划和自然资源局发布“关于加快推进留用地落地兑现工作意见的通知”，即穗规划资源规字〔2019〕3号文中指出，鼓励留用地纳入“三旧”改造，且留用地指标纳入旧村改造进行兑现：

1.旧村全面改造范围内的“三旧”用地完善手续，无需抵扣留用地指标。

2.单独改造的集体旧厂房、村级工业园，旧村局部改造的“三旧”用地以及纳入旧村全面改造的农用地（边角地、夹心地、插花地，以及政府征收用于安置和公益设施的除外），按我市城市更新和留用地管理相关规定抵扣留用地指标，村出具同意抵扣的书面意见；

3.村域范围内全部土地（包括建设用地和农用地）纳入改造范围的，原有留用地指标清零，今后征地不再安排实物留地；

4.政府征收旧村改造范围内现状农用地用于安置和公益设施的，不安排留用地指标；用于其他用途的，安排的留用地一并纳入改造范围兑现。

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