旧村旧厂改造，项目前期拓展和策略研究这些坑得绕开

刚开始拓展某村时，要么通过现场考察大致了解村域范围，要么通过平台方资料及介绍。若项目原先已有平台方操作自然有助于我们早期更好、更方便地了解村内各方面的情况；若无村域范围前期资料，在现场考察时可结合奥维等软件在村域关键位置点定位并后期勾勒出考察得知的主要村域范围；后续通过政府地理、数据信息系统查询在册村域范围及该范围内标图建库和现状土规、控规情况。初步了解村情后，由于近年来环保、文保相关工作越抓越严，建议进一步查询村域范围内三区四线情况并套图叠加其与现状标图建库范围的相关关系；同时尽量向村领导了解本村留用地指标落地情况。

通过前期了解到大概的村域、土规、控规、标图建库、三区四线情况，由公司内负责规划的同事进行初步的规划梳理和土地整理，从而大致估算改造范围内可整理出的建设用地规模、建筑规模；结合前期测算表计算出本村改造所需复建、融资量，大致了解本村改造的拆建比情况以及指标需求是否可以放得下，最后依据上述信息决定相关立项工作的开展以及下一步拓展方向。

策略研究阶段

改造概念方案的编制一般介于“村内完成改造表决”和“镇街党工会会议同意改造申请”两项工作之间。概念方案主要分析介绍项目概况、项目现状、产业及发展定位、初步土地整理方式及初步改造方案编制（详细的还含经济计算及融资地价估算）。土地整理过程中，通过叠加村域范围内的标图建库图斑、二调建设用地、现状建设用地、土规建设用地信息，可得出集体用地范围内已纳入标图建库的图斑面积（范围）和可增补标图建库的图斑面积（范围）；集体用地范围内已纳入标图建库的图斑面积+可增补标图建库的图斑面积=基础性改造范围。

通过叠加村域范围内土地权属信息、征地信息、土地利用规划信息图，可得出村域范围内属村集体的建设用地面积、已征（含城镇）建设用地面积；村集体建设用地面积可视为=基础性改造范围面积+近期政府可征地面积。总可利用的留用地指标规模=预支留用地指标+历史欠账未落地留用地指标。总可利用的留用地指标规模+基础性改造范围=可纳入改造范围的用地面积。尽量使改造范围用地规整且与周边产业、公共设施建设用地有机结合形成互补，这一过程就是“连片改造范围研究”

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