深圳“负首付”房源的真相！

在零首付之后，楼市又出现了负首付。

最近两天，媒体都在传深圳有房源居然可以负首付。

“520万元买罗湖3房，可以贷款570万，购房人不仅无需付首付，还可以拿到50万的装修费用”

楼市的奇异现象层出不穷，市场下行期间，个人或开发商为了卖房总能各显神通。

笔者多方打听，终于找到了这个楼盘，位于罗湖布心的观山祥苑。

01

曾为“中国棚改第一难”

现为配套齐全的花园小区

2016年，深圳借助罗湖“二线插花地”改造整治的契机，出台了《深圳市政府购买棚户区改造服务管理办法》《深圳市棚户区改造项目界定标准》等文件，深圳棚改进程正式起步。

整个棚改项目占地约62万平方米（含木棉岭、布心、玉龙三个片区）、房屋1347栋、居住人口9.3万人、违建占比超过了95%，因为棚改范围、产权关系复杂、安全隐患等因素被业界称为“中国棚改第一难”。

上面提到的观山祥苑就在同年启动的项目，历时6年才完成入伙。

观山祥苑坐落于罗湖金稻田路，小区总共有4栋、总共约有900多户。

2022年4月26日，观山祥苑业主收到入伙通知，5月业主开始录取办理装修手续，819户业主入伙。

另外还有观山胜苑、观山瑞苑、观山嘉苑等楼栋，都是在2022年陆续入伙。

笔者在踩盘时还看到观山嘉苑入伙的牌子都还在。

现场实拍

媒体报道的这套负首付房源，就是观山祥苑的106平米的3房户型。

业主报价最低520万，可贷款570万，负首付50万。

笔者在周边中介那里打听到，这套房是回迁房，业主名下还有其他房，就将这套房拿出来低价卖。

中介介绍：“这个新的小区目前是周边最好的小区，非常新，而且幼儿园，小学、中学都有，宜居性很高。”

项目与旁边旧小区鲜明对比

项目和旁边的淘金山花园组片区最新的住宅区，离布心站600多米，周边有翠园小学，布心中学，淘金山小学等学校，背后有山景，生活配套也比较成熟。

淘金山花园 现场实拍

目前小区在链家上的均价是5.3万，业主报520万的话，单价4.9万，算是比较实在。

现在朋友圈、小红书等平台上，都能看到很多中介在发布该片区的房源信息，价格都在5万左右。

之前笔者在周边踩盘，片区的大多住宅较为老旧，二手房指导价为4万——5万。

周边在售的二手房，翡翠园47平米的2房总价240万；观山苑81平米的3房总价388万，72平米三房总价350万，57平米小两房单价4.8万；彩世界88平米户型总价468万；心怡花园82平米两房总价460。

观山瑞苑放盘量大，降价也猛，最高降价幅度达150万，价格都还略高于周边。

据中介讲，4月份整个片区的成交量也就5套，成交价普遍在4.5万——5.3左右。

值得注意的是，这类新入伙的房源，并没有纳入二手房参考价体系中，完全是“将市场的还给市场”，在估价时，就有更灵活的空间。

而且后期市场上还会有大量的棚改房源，最出名的就是“华富村棚改”，估计今年就能交付入伙。

02

负首付并非深圳特例

高评高贷的老套路

实际上，负首付这样的现象并不是特殊存在，跟零首付、低首付一样，都是高评高贷的老套路，很多中介都会算这个账。

比如，一套房子卖家要300万，但可以在合同里做成400万，也就是说现在变成了首付120万，银行贷款280万。

这个时候，280万的贷款还差20万就够300万总价，所以，买方只需要实际掏出20万，剩下的100万只需要走个流程（比如做为房子的定金，或者让中介垫付），卖家承认收到即可。

最后，买家再向银行申请50万的装修贷，那么买方交完20万首付后手里面还多出来30万，这就是所谓的“负首付”买房。

楼市下行期间，一般就是这类房源出现的时机。

比如，笔者近期看到蛇口某盘，卖方报价1200万，可按1500万贷款，主打的就是强融资。

南山诺德假日66平米2房，卖方报720万，可按745万贷款。

重庆巴南区的这套房，首付4万，放款后返现5万，最后还倒拿银行1万。

当然最出名的还是最近惠州风风火火的搞起了零首付、低首付、返首付。

日前，惠阳区住建局印发通知，将在全区范围严查首付贷、返首付、零首付，以及发布虚假违法房地产广告、捏造散布不实信息等违规销售行为。”

最后，笔者提醒，无论是零首付还是负首付，这样的行为都存在经济风险和法律风险。

对个人来说，总还款额并没有减少，只不过把首付款挪到了房贷里面去了，这样就无形增加了月供压力，未来可能面临断供的风险。

在银行端，因为银行有规定，三成首付款必须由买家自有资金，否则银行不予发放剩余7成房贷，如果被查出来，银行有权收回房贷，买家要承担其中的风险。