人才房对小区的影响

随着几年前官方对商品房社区配建政策性住房的比例要求不断拉高，这部分房源去年开始慢慢开始进入大众视野。

也正好是去年底，可售性人才房的出售方案定调，官宣明确了这部分房源以六折的单价面向社会中的”人才们“社摇号。

这两块的原因叠加导致人才房被广泛关注，从而带人才房的小区对未来内部商品房会造成的影响，成了今年开始比较流行的话题，时不时就能在看到各种群在讨论。

其中市场上的许多人以及kol认为，带可售型人才房的商品房社区，相当于未来小区内有较大部分人群以比较低的成本买入，将会带来以下三个问题：

1，社区内的人群将不够纯粹，这部分业主将会争夺公共资源，拉低小区的档次和圈层，影响到居住体验，甚至进而导致房价变低。

2，社区内有相当大的人群买入成本低，未来脱手时相应的的预期更也就更低，要卖的时候可能会大甩卖，导致出货踩踏拉低小区房价。

又或者由于人才房本身内部档次和品质不如商品房，未来出手时本身就卖不起价， 变相的也会拉低小区内的房价。

对于这两方面的问题，逻辑还算自洽，确实是客观存在的问题，买房的时候应该把这部分负面影响纳入考虑。

1，人才房的这部分业主又不是”丧尸“，人家也是六折买进来的，考虑到产品本身除了产权外的缺陷（品质、使用率、梯户比），应该是7-8折的样子。

确实整体的经济实力是不如商品房业主群体的，但大家要明白，这并不意味着这部分人群的素质就比商品房差。

会有其中的鸿沟更大概率可能是父母少赞助了点预算，又或者奋斗晚几年罢了，正常来说这两类都是比较普通的中产。

就算真要以经济实力去量化素质，这部分群体也不见得要差多少。

好吧，哪怕商品房就是天龙人，素质就是要比六折买房的可售性人才房高一等，大家应该也不难发现。

大城市里的小区生活动线，会与邻居接触的场景是很少的，大多时候都是在电梯，偶尔可能有娃的家庭，小区带娃的过程中，可能接触会多一点，总体对居住体验的影响也还好了。

2，第二点但凡有点常识应该晓得，决定房子或商品能卖多少钱的，向来都不是去看成本，核心应该是你的房子到底能卖多少钱或者房子到底值多少。

同小区的房子当然会形成替代关系进而相互影响，但大家也要明白，会形成替代关系的还有同类型的房子以及上下价格段接近的所有房子。

如果小区内价格出现了失衡，市场本身就会自发的调节和修复其中的问题，比如商品房价格被压低了，该预算或类似需求的人群自然会关注到这部分房子的价格优势。

要么整个市场被拉跨，要么关注度变高需求集中这部分房源被拉回到合理的水平，所以说白了最终决定价格的终极要素，应该是围绕着：产品竞争力。

然后是成本定价论还有个核心bug，目前的二手房80%以上都是16年之前卖的，比现在的价格低一半以上，这些买的早的房子，不就是变相的一种”人才房“吗。

如果因为买的低就会形成踩踏和影响这个理论能成立，那二手房早就崩盘了。