广州老破旧独坚强，深圳学位老破旧会跟上么？

最近，广州老破旧价格坚挺这事，又被人挖出来了。

同一个房地产调控大背景下，广州老破旧为什么挺赢京沪深，干趴新房、次新房？

三道红线的熊市

三道红线存活的27个月，把楼市打击坏了。2020年楼市入冬，四大一线城市全部熊市，量价齐跌。其他的城市，普遍暴雷。房企，也over了一批。如此背景下，哪些房子抗跌、逆升？

最近房企融资三支箭，算是喊停熊市。放开房企、甚至民企融资外，还重启房企IPO上市。房企融资的最后的壁垒，给彻底打开了。

早在2010年，楼市调控趋紧，证监会要求房企IPO和定增时，需要出具国土资源部的意见。相当于把房企IPO暂停了。2016年以来，只有南都物业一家房企在A股上市。也就是说，按照之前的规定，房企在A股上市基本无望。港股地产IPO，也中断达490天之久！

这次融资三支箭，哪些楼盘可以更快冲出底部、走向上升？谁家的资产，可以跑地更快些？

年底的当下，深圳老破旧&老学位房，情况到底如何？是继续跌跌不休，还是止跌回稳？

楼市只有2大刚需：教育刚需，投资刚需。教育刚需，低迷期用爱买房；投资刚需，高抛低吸、总有人博弈...

跑赢新房、次新房，广州老破旧坚挺

最近，媒体发现，广州老破旧更贵了！

说好的楼市下行呢？广州老破旧不听话了？看，这个越秀的老破旧，报价都12w+了，可以跟深圳翠竹比高低了。

这个的位置么，越秀区、培正中学边上。

旧确实是很旧。但是，湖畔小区的优势，就暗示了其“前豪宅（大院儿）”的属性。

让人，想起了深圳通新岭。

荔枝公园湖畔、荔园小学边上、伟大老人深南路画像后面、市委周边。

问过中介，通新岭的价格也是在12w左右，指导价9万多。

呵呵哒，广州老破旧追上深圳前天价房了。

东山口好一点的，也有9w+（但是7、8万为主流哈）。

纯豪片区二沙岛，价格也真没比这种优质学校边上的老破旧贵太多呢。

就是跟天河珠江新城比起来，老破旧也是不逊色太多。

深圳老破旧，已经企稳

教育是刚需，上班是刚需。

刚需罩体，在苦逼的大城市，人们还是不得不留在成熟城区，向老破旧妥协。

但是，老破旧最大的好处，是让业主有个旧改的念头：一旦旧改，泼天级回报，那所有的妥协就变成进取了。

深圳园岭新村，算是二梯队学校板块。拥园岭外国语、园岭实验双名校。

学校仅比周边荔园、深圳实验、深圳外国语弱一点——没办法，谁家也很难在边上500米范围集齐顶校中的3大，然后又不在这3大学区内。

所以，园岭的房价，就一直比百花、通新岭、华强北要便宜一些。恰好，园岭新村基本上是老旧多层为主，间杂几栋塔楼（塔楼可是住了贵人的）。

小区的环境是酱紫的。

现在指导价在7.68万。但是，历史价格、市场报价肯定不止是这样。

园岭新村

年份

成交价

2022

9-10万

2021

9-14万

2020

10-12万

从均价的角度来看，园岭新村的波动幅度在1-2万，10%左右的波动比率。价格还比较稳定。

只要不是八卦岭宿舍那种BT，深圳老破旧大部分也都跟园岭新村一样波动率并不大。尤其是二、三梯队学位房。

八卦岭宿舍，近期报价9万+，但是成交价就6、7万。搞得中介都不大开得下去的样子。

2020年时，八卦岭因为“教育升级”，确定了“荔园小学新分校”落址，再叠加“旧改”，而上了个天！

2020年，当年就是50%+的涨幅。

到2021年，更在15万+！当时业主可都很欢乐。

从15万回落到6、7万，腰斩有多，这也就一年左右的时间。疯狂之后，是另外一种疯狂。

深圳炒作最厉害的，都在大幅回调。炒作并不厉害的，到也还比较坚挺。

比如前面提到的通新岭小区，有“荔园小学-本部”这个大IP，2021最高峰时房价成交到15万。

通新岭一直比八卦岭贵。

八卦岭因为有开名校新校区的传闻，房价当年才能暴涨。

而通新岭房源少，本身紧握深圳最好的小学（本部），这几年价格每年稳步提升2019-2021这3年，每年都是涨1、2万，从9万+涨到14、5万。

现在，通新岭跌了没？

目前，通新岭指导价9.8万，报价10-13万。可是2022年没有成交。如果有成交，估计在12万左右。

通新岭，也是波动率不高啊。扛得住楼市的调整。没过度炒作的，就坚挺一些。

新阶段：楼市提振、未来已来

总之，2021年深度调控以来，深圳楼市是整体下跌。情况比广州惨多了。

虽然，广州大部分楼盘扛不住，但是核心区顶级学校的老破旧，反而逆势飞扬，基本上在追赶深圳市区老破旧的价格。

广州老破旧，表现比新一点的二手房还好。主要就是，老破旧边上好学校多。

而深圳整体楼市是下探的。下探最厉害的是学位房，热点网红（如光明、前海）。

不过深圳整体市场，成熟城区已经稳定住了。成熟城区，自然也是老破旧的主力区。

如果，一定要比较的话，深圳的二三梯队学位老破旧的价格波动不算太大。因为，一梯队学校才真的泡沫大，可挤出空间才大。

楼市新阶段已来，很多故事会重新讲过。

房企加足了油，就有底气去做营销。市场，肯定会走出底部的。

城市更新，也是弦上之箭，该发时就会发。特别是深圳这种缺地的城市，旧改还是大方向。

深圳一、二、三梯队学校，很多都分布在市内三区。旧小区旧改，总是要轮着来的。

一手学校，一手旧改，趁房企融资“三支箭”齐发，深圳教育老破旧房将来总是有好日子的。

该买当买！