深圳唯一一个房价翻倍的学区房居然在坪山

龙华突降名校大礼包。

6月16日，龙华与深圳中学举行合作办学签约仪式。

来源：龙华教育

虽然官方暂未公布学校具体位置，但网传版本深中龙华分校或在锦绣江南4期北面的9年制教育用地。（一切以官方信息为准）

消息一出，业主就沸腾了。据中介透露，已有部分卖家上涨30-50万，甚至有涨价上百万的。

需要提醒大家的是，官方一直严禁学区房炒作，再加上大学区制和名校集团化的推进，大家大可不必担心学区房价暴涨。

只不过，越是大环境不好，学区房的抗跌特点就越突出。

我们拿到一份近两年深圳重点学区房价涨跌幅表，具体情况如下：

涨幅在100%以上的只有1个；

71-100%的有9个；

31-70%的有104个；

0-30%的有34个；

负数的有1个。

房价变化有何规律，请往下看。

哪些学区房还能涨？

古有孟母三迁，现有家长择校而居。

为了子女读书买房，是很多家长置业时重点考虑的问题。

深圳虽然早就是一线城市，但教育业却一直是短板。

我们从深圳各区重点学区前149个楼盘的成交情况中，做了涨幅对比，或许可以窥见学区房涨价的规律。

1、涨幅在100%以上的学区房的只有1个。

房价出现异变，通常是因为有新变量的刺激。

你可能想象不到，在过去两年，深圳唯一一个房价翻番的学区房居然是在坪山区。

据悉，盈富家园房价涨了118%，最直接的诱因就是坪山新名校的到来：深圳中学坪山创新学校。

来源：乐有家

2021年9月，坪山深圳中学创新学校正式招生，实现了深中招牌在坪山区零的突破。

来源：百度

由于学区内住宅小区数量不多，周边一手市场供应量少。

而盈富家园以小面积住宅为主，主打26-30平单间，所以极有市场。

在2018年初，盈富家园42平的户型仅售78万元，市价还不到2万元/平。

到了2021年，盈富家园42平的价格已经来到256万元，单价6.1万元/平。

虽然说在过去两年中，没有哪个学区房的涨幅能比得上盈富家园。

但那是因为盈富家园原本基数就小，在2万/平的基础上即便翻番了，总价也还是在300万以内，不会太夸张。

2、涨幅在70-100%的学区房有9个，罗湖和宝安最多，分别有3个。

宝安是花样年花乡、新安湖花园、丽沙花都。

罗湖是东门168、京基东方华都、愉天小区。

在这其中，花样年花乡、丽沙花都、东门168、愉天小区都是以优质学位小户型、低总价吸引了购房者的目光。

以罗湖的愉天小区为例，1988年建成的，均为小高层，1梯5户的比例使得居住的舒适度较差，不过周边地铁很方便，超市、公园、医院等配套比较完善，小区房子的流通率也很高。

目前小区在售最小面积为29平米的1房，总价仅290万左右，单价不低，总价不高，备受家长们青睐。

来源：乐有家

3、涨幅在31-70%的学区房有104个，福田最多19个，南山、宝安并列16个。

位于中间阶段涨幅最多的片区，其实是重点学校分布较多、生源稳定、教育资源不稀缺的区域。

整体区域发展较早，存在教育方面的优势。

这些建校历史较久的优质学校，他们的学区房都有较为稳定的涨幅。

比如深圳中学、螺岭外国语实验学校、桂园中学等学区内的楼盘，两年涨幅基本在46-70%之间。

南山南二外、育才二中、宝安的宝安中学等学区内的楼盘，两年涨幅基本在30-70%。

除此之外，即便不在深圳核心区，买了名校加持的房源，房价也一样会升值。

以龙华区深圳高级中学北校区的学区房——莱蒙水榭春天五期为例，两年涨幅为49%。

来源：乐有家

88平的户型在2019年11月第一次涨价后的挂牌价为930万；

到了20201月19日，第二次涨价20万；

2020年3月31日那天，则干脆直接一次性涨价70万。

小半年的时间里房源涨了120万，业主已经轻轻松松拿了一套二线城市的首付。

来源：链家

4、涨幅在0-30%的学区房共有34个，其中龙岗最多有8个。

龙岗符合这个涨幅的学区房，大多都是刚需大盘，对应的学校均不是名校。

以聚集在龙岗中心城的碧湖玫瑰园、城市花园的为例，过去两年的涨幅分别是12%、21%。

碧湖玫瑰园、城市花园的学位都是龙岗区龙城初级中学，学位相同，购物出行都很方便，都属于大社区。

碧湖玫瑰园多为108-122平的三房，城市花园多为75-83平的两房，其中城市花园的小户型更为紧俏，小户型挂牌价突破5万，其余户型均为5万以内。

来源：百度

虽说买了学区房会有一定的保障，但这并不代表房价一定会涨。

这不，就有一个例外：碧海蓝天，学位是盐田区外国语小学、深圳市田东中学，过去两年房价跌幅为10%。

来源：乐有家

碧海蓝天于2001年开盘，小区有3栋住宅，户型多为51-70平的2房，小区目前的挂牌价还有部分是4字头的。

与这个楼盘相同学位的，是一线海景房东埔海景。

相比碧海蓝天，东埔海景更靠近海边，容积率更低，户型以90-120平的3-4房为主，更适合住家。

全市重点学区成交量TOP20都有谁？

近两年深圳全市重点学区中，哪里的学区房成交最火？

南山？福田？

统统不是。

乐有家《深圳学区宝典》梳理了2019-2021年全市及各城区重点学区成交热点楼盘情况。

在深圳学区房成交量TOP20中：

龙华囊括7个；龙岗和罗湖均囊括5个；

南山没有一个小区的成交量能挤进top20。

可见成交最热，并不代表房价最高、涨幅最快。

梳理成交活跃的小区，他们有一个最大的共同点：指导价与挂牌价价差较小。

深圳有钱人是很多，但精打细算的深圳刚需，才是撑起二手房成交量的主要群体。

（全市重点学区成交量TOP20前三）

全市重点学区成交量TOP20成交榜单中，第1名是宝安西乡富通城，三年成交价涨幅为39%，学位是西湾小学。

这个小区该项目分为六期开发，多为30-90平的小户型，距离11号线碧海湾站、1号线西乡站均1200米左右，附近重点学校为西湾小学。

目前在乐有家的挂牌量有57套，挂牌单价最低7万出头，小面积低总价，备受刚需青睐。

来源：乐有家

榜单第3名的是龙岗坂田的万科四季花城，两年涨幅为23%，学位是花城小学、初中是深圳市龙岗区科技城外国语学校。

这个小区是双地铁小区，有5、10号线的双和站，主要承接了福田和南山的刚需外溢。

小区是一个低密度小区，环境好，绿化率高，配套设施齐全，特别适合住家。

以低层楼梯房为主，其中60-114平的刚需户型占比超八成。

目前在乐有家的挂牌量有59套，挂牌单价最低5万出头。

来源：乐有家