2019年深圳发布工改旧改城市更新新规，地价测算要这样进行

2019年10月21日，深圳市规划和自然资源局发布了《深圳市2018年度标定地价成果》及《深圳市地价测算规则》，深圳市地价测算体系宣布由基准地价时代进入到新的标定地价时代。此次采用标定地价体系来评估我市土地的市场价格，一是由于深圳市近年来土地升值涨幅较大，原基准地价已过时；二是依据自然资源部的要求，在已经公示标定地价的城市和地区，可以采用标定地价系数修正法并依据《城镇土地估价规程》等相关规定开展土地价格的评估。

在进行城市更新项目地价测算之前，有些基础信息是必须首先确认的，亦是城市更新项目地价测算的前提。具体而言，有三个基础信息是必须首先确认的——用地类型、建筑面积、市场价格。《深圳市地价测算规则》中明确了我市的土地市场价格=标定系数修正法*70%+剩余法*30%。

标定地价的官方定义是指政府为管理需要确定的，标准宗地在现状开发利用（或设定条件）、正常市场条件下，法定最高使用年期或政府规定年期下，某一估价期日的土地权利价格。标定地价会由市自然资源行政主管部门按年度更新并定期发布，当年度更新价格水平变化超过5%时，还需报政府批准，管理程度较原基准地价进一步提高。在实际测算地价的过程中我们也应考虑到地价涨幅的问题，这样才更有利于项目实际利润的判定。

在发布的《深圳市地价测算规则》中明确了我市的土地市场价格=标定系数修正法*70%+剩余法*30%，所以直接利用标定系数修正法估算的地价并不等于最终地价其目的只是为了达到让地价可预期。官方在其后的宣讲会也已明确表示最终土地的市场价格与直接利用标定系数修正法测算的结果只是比较接近，具有较大的参考性。

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