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深圳小产权房被放大了的风险与是否可以投资

来源:网络作者:admin更新时间:2020-06-04 16:45

A.被法律人放大了的风险

法律人的天职是风险防控,天生有着未交易先考虑风险的思维定势,也因此造成常常人为放大了风险(所以说律师永远做不了商人,而商人明知道律师意见属实,也常常不可能完全听律师的),小产权房交易既是如此:

许多法律人实际上并不了解深圳小产权房交易的现状,仅凭“小产权房统统违法,违法则风险不可控”的简单思维做出轻率判断,而事实上,深圳几乎占据住房市场50%的小产权房地下交易一直存在,很多人购买,很多人投资,很多人获利,当然也有吃亏了的,总体性来说,有风险,但远没有一般法律人口中说得那么可怕。

深圳小产权房被放大了的风险与是否可以投资

B.小产权房买卖纠纷现状

小产权房纠纷中的买卖纠纷,并不一定比普通商品房买卖纠纷比例高得多,纠纷核心原因在房价变动,拿2015年深圳业主违约潮来说,即便是合法商品房,因短时间内房价暴涨,业主违约比例超过了50%,房价暴涨暴跌下,违约方违约并不因为住房是小产权还是大产权而有所不同。而因为小产权房受政策影响较小,相对于完全属于政策市的普通商品房,其价格上涨是一个缓慢过程,基本不会出现短期暴涨暴跌,故违约概率常常反低于普通商品房。


C.法院裁判观点:违法建筑,合法建筑

相对于违法建筑引发的业主违约纠纷,法院常常不予受理,而相对于有产证的合法建筑小产权房,法院常常判决合同有效,结果是:卖方借买卖合同无效毁约,法院不予受理,毁约合法建筑买卖,法院确认买卖合同效力——显然,法院相对于小产权房的裁判明显有利于购买一方。


D.征收补偿

原业主反悔情况下,违法建筑类小产权房遇政府征收补偿,补偿权利人如何确定是一个十分务实,又无法回避的重要问题,对此深圳市盐田区人民法院(2018)粤0308行初1223号案、广东省高级人民法院(2018)粤03民终9995号案均确认了买受人为补偿权利人。换言之:即便是交易不合法,实践中政府部门也还是以诚实信用原则和契约精神,认可合同效力的。

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