买房时，如何考察周边的商业配套？注意这4个要素

大多数人的买房圣经，就是当年那句“地段、地段，还是地段”。

然而，地段里面包含的细分领域，比如城市板块、交通区位、商业配套等，每一个分支出去，都是包罗万象的结构树，其中，商业配套里面，又可以分为购物中心（shopping mall）、社区商业、大商圈等不同的视角。

而商业配套，又是通常人们所提到的“配套”里面的一个分支，比如学区、医疗、公园、商业等，其中，商业配套是一个非常明显的指征，一个地段商业兴盛活络，说明这个区域的人气很旺，楼市房价是受到市场情绪影响的，趋势很重要，因此，大多数人的选择，往往不容易出错。

考察一套房源周边的商业配套时，可以从下面几个角度去分析：

1、商业配套的档次、体量

一个地段的商业配套，从大的方面来分，可以分为购物中心、社区商业（街区）、商圈。

一般来说，购物中心可以按照建筑规模来区分：

10万方以下（中小型，邻里型购物中心Neighborhood SC）；

10~20万方（大型，社区型购物中心Community SC）；

20~30万方(超大型，区域型购物中心 Regional SC）；

30万方以上（超巨型，Super Regional SC）；

如果房子周边，没有比较近的购物中心，次一级的配套，至少周边要有社区商业，或者街区，大概在3~5万方左右的体量，再次一点，也起码要位于某一个商圈辐射范围内。

其次，从商场的档次、品牌方面也可以区分出来定位高中低端，比如

顶流级别：万象城（万象汇、五彩城）、SKP、凯德Raffles来福士、嘉里、九龙仓等；

中高端：万达、中粮大悦城、龙湖天街系、新光三越、太古、恒隆、德基、宜家家居、印象城等

中端：王府井、银泰、华联、八佰伴等

其他：各城市具有本土气息的一些人气商场

2、知名一线品牌的门店数量、规模

知名的一线品牌，不一定要有Gucci、LV或者Prada、香奈儿，这些都是服饰箱包化妆品类的顶流，定位重奢或者中奢，不一定能够吸引那么多的客流量，相反，现在许多商场的人气，其实主要靠顶楼或者次顶楼的餐饮来聚人气。

而这里重点探讨一下近年来餐饮业界的一线品牌，比如头部餐饮品牌：海底捞、西贝、星巴克等，这里有一个很有趣的诀窍，就是跟着“星巴克”选址，因为有星巴克在的区域，一般来说商业含金量还是很nice的。

再往下，比如呷哺呷哺、太二酸菜鱼、和府捞面、味千拉面、喜茶、奈雪的茶、好利来等。

上面提到的这些餐饮品牌，哪怕只要有一家，对于购物中心或商场的流量带客量，都是肉眼可见的货真价实，网红品牌可以说是自带流量。

还有其他行业，比如手机行业的Apple store、华为等，甚至连四大银行、永辉、沃尔玛、五星酒店（如洲际、W酒店、丽兹卡尔顿等）的分布，都可以作为选址的参考依据。

3、周边小区的入住率

光有商业配套，没有人气，也是不够的。

人气主要可以考察周边的小区楼栋数量、楼盘入住率等去考察，方式也比较多样，比如查看热力图、早晚高峰看拥堵程度、夜间看楼房亮灯数等，都是一些很实用的办法。

入住率高的小区，自然能够支撑得起商场所需的客源流量，好的商业配套也才有可持续的客流来源，如果小区足够大，比如像贵阳花果园这样的板块，就很饱满，很容易成为商家必争之地，有的商家就算不挣钱，也要在该区域保留门店，营销定位品牌价值。

小区如果不够大，周边人气起不来，那么再高再有B格的配套，也难以为继，早晚一天要凋零，所以，周边小区的客流量和入住率，和商业配套几乎是相辅相成的，缺一不可。

4、交通可及性

现在一二线城市，看商业配套的另一点，就是交通可及性，比如，有地铁站的商圈，和没有地铁站的商圈，未来的发展肯定是不一样的，地铁站的开通，不仅能够决定这些商业配套的辐射距离，带来更远范围内的客流，同时也是商圈区域内各要素高效运转的一个标志。

除了交通枢纽的配套方面，商圈所处的交通区位也很重要，交通可及性就包含了交通配套和交通区位。

如果一个商圈位于郊外，很多市民一个星期都不一定去一次的地方，很难说这样的商圈有很高的交通可及性，就算有地铁站，也只能等待将来城区扩张到这一片了，才能有所改观。

总之，考察一个地段的商业配套，不应当仅仅局限于商业本身的范畴，与之密切联系的客源人气、交通等方面，也应纳入考量因素，综合以上四点，基本上是足够筛选出一个含金量比较高的商业配套的。