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工改将成为城市更新下一个热点?从广州市近期工改政策看工改市场趋势

来源:网络作者:admin更新时间:2021-10-11 10:55

2021年09月26日,广州市住房和城乡建设局在其官网发布了《关于印发广州市旧厂房“工改工”类微改造项目实施指引的通知》,是目前第一个明确提出工改工路径的政策。


01

广州市工改政策体系

相对于佛山和东莞,广州早期对工改工项目相对较为忽视,政策体系也显然较为落后,自2015年的旧厂房改造配套文件颁布以来基本就没有后续政策。即使像各个城市共识的工业区块保护线,也在东莞2019年颁布后的第二年,广州市作为省会城市,才出台了工业产业区块管理办法(穗工信规字〔2020〕8号)。


但从近年特别是2020年以来,可以看到广州市的工改政策体系正在逐步成型,最典型的就是大家熟知的广州市城市更新实现产城融合职住平衡的操作指引(穗规划资源字〔2020〕33号)提出的三大圈层及其产居比要求。


当然,从今年以来,包括广州市工业用地产业监管工作指引、关于进一步推进广州市产业园区提质增效工作的通知及本月出台的旧厂房“工改工”类微改造项目实施指引都在逐步为广州市的工改特别是工改工晚上相关实施路径。





02

各区工改方向与产业规划联动

从广州市各区也结合了自身的十四五发展规划及实际产业情况,出台了相应工改及产业导入政策:


各区对产业配比占城市更新项目的体量提出了要求,第一圈层的天河、海珠和荔湾区要占60%以上,第二圈层要占40%以上,在《关于进一步加强南沙区旧村庄改造项目产业导入的工作指引》(试行)文件中,则明确南沙区城市更新产居比30%以上等等。


各区还要求对工改涉及产业导入的类型及投资强度提出了要求,如海珠区在《海珠区城市更新项目产业引进工作指导意见》(海投促函〔2021〕13号)中将海珠区分为一区一谷一圈,并强调了重点引入的产业类型及其投资强度;荔湾区也在《关于征求荔湾区旧村改造产业招商准入指导建议相关意见的函》(荔商投函〔2021〕94 号)将荔湾区划分为白鹅潭商务区、大坦沙国际健康生态岛以及高端制造聚集片区,并分别进行了产业类型及其产业指标的要求。


各区也要求市场主体签订书面文件对工改涉及产业导入进行承诺,基本会要求市场主体在引入招商合作或者实施方案批复前签订相应文件,承诺履行合作协议,包括产业导入以及达到相应的投资强度或税收强度等等。如白云区《城市更新旧村庄改造项目产业导入指引》(试行)就要求,在招选合作企业环节,应当将产业方向、产业指标等相关要求纳入旧村庄改造项目招商文件,并在公共资源交易平台选定合作企业后,由区规划和自然资源分局、属地镇街与合作企业签署“城市更新改造项目实施监管协议”并明确产业指标、投产时间、违约条款等内容。



03

工改市场整体发展趋势

结合上述工改产业导入政策来看,各个区域的工改具体改造方向也会出现较大差异。如第一圈层内基本未分布有大型成片连片的工业产业区块,而要求产居比却要达到60%以上,预计改造方向会以改商业和商服方向为主,不排除会有部分居住,因此需要大量进行收储和招拍挂,政府主导特点相对较强。



第二圈层外的区域,其实才是工改领域最大的存量市场。根据《广州市深化城市更新工作推进高质量发展的工作方案》(穗府办函〔2020〕66号)统计结果来看,旧厂房体量最大的区域是增城区和黄埔区,增城区的工改方向是全面改造和收储为主,而黄埔区则是收储和自改方向为主,花都区是微改造为主,因此黄埔区的工改运作模式将会更灵活。




04

结论与启示

综合上述政策及市场分析,微城更团队认为:

(1)在村改市场爆发后,广州市工改政策体系已经日趋成型,随着十四五产业导入政策的不断升级以及城市更新进入下半场,工改特别是其区位布局、改造方向以及经济平衡可能会成为城市更新行业的下一个关注点;


(2)从市场来看,第一圈层内的工改项目预计以工改商为主,而第二圈层外的增城区、黄埔区和花都区的工改项目最多,其中黄埔区的模式与其村改一样,可能会相对较为灵活,增城和白云工改则政府主导特点较强。


(3)从时间来看,在黄埔、增城等区布局工改工的产业地产项目将会在未来数年内,迎来供地与政策的双向红利。


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