深圳工改商政策要求及项目经典案例

一、“工改商”定义

为适应产业升级、人口结构改变和特区一体化发展要求，开发主体经与政府协商，通过工业用地补地价的方式，将性质由工业用地变更为商业用地的城市更新方式。

二、工业用地转化为商业用地的三个途径

总体原则：必须符合城市规划，且转变土地性质，一定要经过招拍挂土地转让流程。根据国家有关规定，目前工业用地转化为商业用地主要有三个途径：

一是必须符合城市总体规划，并需经过规划部门批准；

二是如符合城市规划可以改变商业用途的，按照现行土地出让办法的规定，其出让应当通过招标、拍卖或挂牌等方式公开进行，工业用地原使用人和买受人不得自行买卖；

三是可由工业用地使用人与所在区县级土地管理部门联系，由土地的收购储备机构根据年度收购计划安排收储。

经典案例

1、华强北：由工业区厂房升级为商业街区+专业市场

华强北的改造方式是综合整治、功能改变。上世纪90年代中后期，由于原来工业开发区的厂房可塑性强且成本低廉，大量各类专业市场、主题商城等商家通过租赁改造厂房方式迅速进入华强北。比如女人世界、顺电、万商、国际电器城、曼哈等。

2、车公庙：工业区厂房升级为商务办公

车公庙工业区经历了产业转型升级及“工改商”两个阶段的转变，现在已经成为高科技产业集聚地及现代商行吴办公区。

3、大鹏小宝厂：工业区厂房升级为商业综合体

大鹏办事处及鹏城股份合作公司委托深圳原住民一号平台完成的小宝厂改造项目，包含有6大功能区：娱乐区、互动体验区、休闲区、特色零售区、时尚小食区、文化创意产业区。改造后体量达到6000平方米的小宝厂，是较场尾区域最大的娱乐休闲综合服务体，与较场民宿形成互补，将有力推动区域旅游经济的发展。

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