土地供应新规下，一场住宅用地出让大变革正席来

昨天，天津市规划资源局突然发布2021年住宅用地土地出让新规。在土地新规中，要求2021年度住宅用地实行“两集中”同步公开出让：

一是集中发布出让公告，且原则上全年住宅用地出让不超过3次（分别为3月、6月、9月中旬份三批次集中发布住宅用地的出让公告）；

二是集中组织出让活动：同批次公告出让的土地以挂牌方式交易的，应当确定共同的挂牌起止日期；以拍卖方式交易的，应当连续集中完成拍卖活动。

无独有偶的是，青岛资源规划局在今天召开全市住宅用地调控工作部署会议，会议的核心内容同样出现了“两集中”：集中发布出让公告、集中组织出让活动。与此同时，郑州资源规划局也以紧急通知的形式下发文件，要求航空港区、郑东新区、经开区、高新区、上街区等禁止发布住宅用地出让公告。天津、青岛、郑州... ...

很显然，一场住宅用地出让规则的大变革正席卷而来。

据悉，此次住宅用地出让规则调整与自然资源部召开的住宅用地供应分类调控工作视频会议有关。而根据网传的信息，包括北上广深等22个重点城市的住宅用地按照“两集中”的新规进行土地出让。

涉及的城市包括北京、上海、广州、深圳、南京、苏州、杭州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、郑州、青岛、济南、合肥、长沙、沈阳、宁波、长春、天津、无锡等。几乎所有土地出让的热点城市都被纳入其中。

透过“两集中”的出让规则，不难推测核心目的还是围绕“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，引导土拍市场的理性竞争。

比如，限定了全年住宅用地出让的次数，且同时挂牌或拍卖，很类似于此前杭州推出的红盘摇号制度：

所有的红盘统一时间推出，同一时间段内摇号，参与摇号的购房者必须冻结资金且只能参与一个楼盘摇号。这样做的好处是降低土地出让时单个地块参与竞争的房企数量，提高出现高溢价地块或地王的难度，从而达到“稳房价、稳地价、稳预期”的调控目的。

不过，稍有不同的是，在“两集中”的宅地出让新规中，我们并未看到限制房企参与竞拍土地数量、或者禁止房企使用“马甲”。很显然，这个“漏洞”对于有实力的规模房企而言并未受到太大影响，主要的影响应该是在资金周转使用上，有可能打乱房企既定的资金周转节奏。

或许，一个意想不到的后果就是许多中小规模的房企因资金实力被淘汰出局，从而加速房地产行业的集中度。此外，“两集中”的宅地出让新规还将对未来新房预售带来直接的影响：

集中出让的宅地集中时间段上市，政府以同一时间段内集中发布预售证的方式降低新房市场的销售热度。具体的操作方式类似于上述杭州的红盘摇号制度，避免出现“万人摇”等各种楼市火爆的场景出现。

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