2021年一线城市房价全面上涨?原因或在打新+放水+学区+落户!

　　进入2021年一线城市的房价全面上涨了，而且在加速：

　　很明显，最近一个多月涨的最快的已经不是深圳，深圳在过去一年里的上涨速度毋容置疑是全国第一，但最近明显让位给了上海和广州，北京也已经有了上涨的趋势。

　　上海新建商品住宅供求价走势

　　最近北京的房价也在明显上涨：最典型的区域是海淀、西城已经明显上涨。

　　当然，当下媒体也放大了很多个案，实际市场还是分化的，并非全面暴涨，那么分析一下背后导致最近一线城市房价上涨的原因。为什么会在2020年出现暖冬，2021年会小阳春吗?

　　追根溯源最近房价明显上涨的关键要素，大概有以下4个原因：打新+放水+学区+落户

　　一、放水

　　2020年末，全国企业贷款加权平均利率为4.61%，比上年末下降了0.51个百分点，创2015年有统计以来的最低水平。

　　2020年末，广义货币供应量(M2)同比增长10.1%，比上年末高1.4个百分点;人民币贷款累计新增19.6万亿元，比上年多增2.8万亿元;社会融资规模存量同比增长13.3%，比上年末高2.6个百分点。

　　分部门看，住户贷款增加7.87万亿元，其中，短期贷款增加1.92万亿元，中长期贷款增加5.95万亿元。

　　2020年，房地产开发企业到位资金193115亿元，比上年增长8.1%，增速比1—11月份提高1.5个百分点，比上年提高0.5个百分点。其中，国内贷款26676亿元，增长5.7%；利用外资192亿元，增长9.3%；自筹资金63377亿元，增长9.0%；定金及预收款66547亿元，增长8.5%；个人按揭贷款29976亿元，增长9.9%。

　　二、打新

　　“几万人抢房，只要有资格买到就相当于赚了500万，买到就是赚到。”深圳“华润城润玺”的网红盘，项目均价为13.2万/㎡左右，而周边华润城润府的二手房均价在18万以上，价差达到4万~5万，这意味着按该楼盘最小的100平方米户型算，如果摇中最少能赚500万。　　

　　深圳并非唯一一个打新城市，其实同类型城市还有好几个，比如杭州、南京、成都、西安等，只是因为深圳的房价最高，打新收益最高而被市场广泛关注。

　　为什么这么多人都关注限价?限价对市场影响多大?

　　失真的房价统计系统，限价是为了对上负责，要求调控结果

　　真限价vs假限价，全国看，可以说基本所有城市或严或松的执行了一定力度的限价政策。当然最严格的主要是一些地王项目。

　　而限价也分成真限价与假限价，部分城市的双合同存在事实上代表了限价并不真实。(装修款单独计算)

　　三、学区房

　　最近各地房价上的龙头是学区房！

　　四个一线城市二手房价格上涨幅度明显在加快。出现二手房价格上涨的核心原因是因为包括：

1、疫情影响下，一线城市学区房的需求明显上升，包括深圳、上海、广州、北京这一轮年底翘尾学区房表现最明显，大量的出国读书人群回流，增加了市场需求。

　　2、上海、深圳等城市的打新潮涌动，使得少数新建住宅供应稀缺，投资客入市抢夺了刚需客户房源，二手房需求增加。

　　3、2020年全年信贷增量刷新历史记录，部分城市企业贷款与个人按揭贷款均比较宽松，这也拉动了一线城市需求。

　　4、市场的反弹，上海、广州、北京，均处于调控抑制后的市场反弹，价格上涨速度快。

　　四、落户政策的宽松

　　广州、福州、苏州等城市降低落户门槛，包括苏州等城市发布政策要求租房也可以落户，这些相比往年都有非常明显的降低要求，代表了在2019年弱二线城市为主导的抢人潮继续升级，当下已经除上海北京外，全国一二线城市也加入到了抢人行列。

　　简单的总结一下：这一轮房价上涨的标志事件是2019年11月11日深圳取消豪宅线，全面刺激了投资需求。当然疫情影响了其他城市的步伐。

　　房价涨不涨看政策，看调控，最近一线城市的上涨背后是2020年放水影响的结果，学区房是龙头，打新制造了恐慌，让有限的新盘供应被投资客抢跑了。

　　所以判断未来房价涨幅，就看那些城市会监管打新潮!如果不监管，2021年一线城市普涨一波难以避免了。

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