工改工房地产项目开发建设与销售运营模式

工改工房地产项目的物业主要分两部分，自持部分牵涉到招商合作运营，在其中招商合作的对象需受产业方向的准入条件限制，运营方面更多地也需充分考虑到对产业本身的扶持；可售部分的物业主要是面临销售的限制，例如工改工工程项目的配套宿舍需与工业楼宇捆绑销售。因工改工房地产项目面临的招商合作、运营、销售方面的特殊性要求，现阶段市场上主要有以下三种融资运营合作方式：

（一）引进成熟产业投资运营合作方+工程项目全流程融资模式

依据产业类工程项目的特性，对于某些资质偏弱的开发企业，通常都优先充分考虑到为项目公司直接引进专业的产业投资运营方进行合作，一个是借助产业运营方的品牌、运营经验、招商合作资源等实现工程项目增值运营；二是借助产业运营方的品牌、资信等解决项目融资授信和放大杠杆的问题。

有关产业投资运营合作方的挑选，既还可以挑选本土的某些相关产业投资运营龙头，也可以充分考虑到某些打算战略型进入大湾区市场的产业投资运营机构。在合作方式的挑选上，运营机构可采用入股项目公司共担风险模式或单纯的项目投资建设代运营等各种模式进行合作，在这个基础上同步解决项目公司后续工程项目开发建设融资、拥有运营期间融资乃至物业包销、车位收益权融资等全流程融资需求。

（二）引进代建合作方+工程项目全流程融资模式

若项目公司拟自建运营团队并在工程项目完工后自主运营，如工程项目开发和运营团队不够成熟，则在合作方式上项目公司可引进专业的代建方解决工程项目的后续开发建设问题，具体方式上还可以是“融资+代建”或纯代建两种方式。在引进代建单位的基础上，同步解决项目公司后续工程项目开发建设融资、拥有运营期间融资乃至物业包销、车位收益权融资等全流程融资需求。

（三）引进总包合作方+工程项目全流程融资模式

如项目公司不充分考虑到引进产业投资运营方或代建方进行合作，也即项目公司自主开发建设和运营本工程项目的情况下，充分考虑到不引进专业运营方或代建方可能引起的融资难和融资贵的问题，所以项目公司可充分考虑到引进总包企业，通过总包企业垫资或贴息等方式解决工程项目的前端资金需求问题。

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