龙华区12月份成交分析月报来了，年底置业正当时！

　　毫无疑问，2020年深圳楼市供需活跃，从下半年政府增加楼市供应，新房住宅预售量大幅增加，深圳楼市迎来打新潮，网红盘日光成为普遍的市场现象，新房受限价影响，与同片区内二手房之间的价格倒挂，促使市场购买力聚焦新房市场。

　　2020年全年深圳成交45384套新房住宅，同比增加两成，新房住宅成交量为近5年以来的新高。与此同时，二手住宅全年成交95273套，同比增加23.5%。

　　岁末将近，新房和二手房市场的成交都很活跃，尤其是新房，房企年终冲刺推货节奏加快，市场迎来翘尾行情。

　　1、新房成交分析

　　2020年最后一个月，紧张又激动，新房大量入市让想在年底置业的打新人群追捧。深圳市12月的全市新建商品房成交为74.95万平方米(7931套)，同比+38.80%;其中新建商品住宅成交为50.73万平方米(5319套)，同比+53.86%。

　　新房市场在12月份热度非常高，甚至被曝出投资客众筹买房现象，引发相关部门关注，主要原因还是新房限价，导致价格倒挂，深圳又一直都是被全国人民看好的城市，不管是外地客户，还是生活在本地的年轻人，安家置业，都会选择新房。据了解，2020年，全国城市新房访问热度同比上涨15.4%。

　　从上图12月份拿到预售证的楼盘数据可以看出，本月比较热点的区域，分别是龙华区和光明区，还有宝安区。龙华热点最高的是万科北宸之光、万科启城、万科和颂轩这三个盘，开盘去化都是非常高的，几乎都是日光盘;目前就万科北宸还剩一点货量。

　　宝安区主要是因为大空港，国际会展中心，临近前海，所以很多网友也很关注，在12月份宝安区的新开住宅盘(满京华云著华庭、清平华府、四季名苑)都是日光盘;宝安也是很少当月连续开三个住宅盘了。 光明就更不用说了，在今年下半年以来，一直就备受关注的区域，在12月也开了个百晟上府这个盘，开盘当天也是人山人海，虽然地理位置不是很优越，但是价格还是很吸引人，在加上市场的热度，开盘去化也是很高的，目前据了解，只剩下少量的大户型了。

　　年底所有开发商都是需要回款，想尽办法在12月份拿预售证开盘，对于刚需来说在年底买房是最佳时间，所以只要买得到的，看好就可以下手。对于投资客户和预算不高的刚需，可以在龙岗和坪山的两个区域关注下，价格还是处于低洼状态，深圳东进战略，核心地段，热度也在不断往上升，未来潜力是非常可期的。

　　2、龙华租赁市场

　　红山、上塘片区和龙华中心区12月租赁价格都有明显下降，基于年末需求少，业主出价更为合理、人性;但也有部分优质的房源价格上涨，壹成的稀缺五房和龙光玖钻的大三房最为明显，龙光玖钻和华业玫瑰一、二期的租赁存量房源随着消化逐渐减少，想在红山租房的朋友不要在犹豫了，看好就下手。

　　观澜片区价格很吸引人，但配套不能快速完善也导致市场价格短期很难大幅上涨，对配套要求不高的租房群体是非常好的选择，建议租赁观澜片区的公寓类房源，性价比较高。年底将近，租房的人群或多或少都有一些时间上的考虑，但往往是年底，租金反而有空间，整体来看是最有利找到合适房源的。

　　3、二手数据分享

　　深圳二手房12月份成交6863套住宅，对比11月环比增长18%;成交面积599875.28平方米。全年合计成交95273套二手住宅，同比增加23.5%;成交面积8192935平方米，同比增加28.6%。

　　再看上图龙华市场的成交数据，对比11月也是不断在上升，依旧是统计次新房为准，数据占比如下：

　　90㎡以下刚需产品成交51套，占总量74%;90-144㎡改善产品成交12套，占总量17%;144㎡以上豪宅成交6套，占总量9%。从户型分布比例上来看，12月的主力成交还是刚需产品为主，环比增长37%;而且可以从整体数据看出，是均在上涨的态势。

　　龙华各片区总结：

　　龙华中心区

　　本月壹成中心总体成交还是比较可观的，可查数据已成交20套，可能还存在着一些未统计到的房源，新政的影响到了年底，逐渐减弱。从数据上可看出两点：

1.目前还是刚需市场，成交房源以3-4房的刚需户型为主。

2.单价较为合理，除九区外，其他区因未满五，成交单价还有些7-8万的浮动。而九区全线都在8以上的单价。虽然其他区未满五年，但不影响其成交。

　　另外，从一线业务人员的反馈来看，买家已渐渐不再固执打新，回归买房理性。毕竟盲目打新，有点随大流，并不一定契合自身的需求。壹成中心目前已无新房在售，璞誉府之前剩余少量几套大户型据说也全部清盘。接下来过年期间还想找机会的，可以看看几个点：

　　1.刚需可选择五区或六区的三房四房。目前有业主诚意卖的价格，倒也不贵。比如：五区现有一套700万四房，业主愿配合满五(半年后)，深圳唯一，少税，且楼层极好的房子。这种房源对于首付款或名额暂时不到位的朋友来说绝对是个福音，可多多关注。

　　2.对于刚改客户来说，九区目前复式房源有几套不错的，性价比可以，总价在900-950之间。

　　大红山片区

　　实验片区：本月实验片区成交统计了12套，另外还有上塘道的2房和3房也成交了很多，房源都是刚需户型为主，考虑的客户还是有的。实验片区12月的成交均价是在9万左右，以水榭1到3期和华业玫瑰是成交主流，价格也是稳中有升的。

　　上塘片区：以港铁天颂的成交为主，还有特发和平里，都是以89平的三房为主，港铁的价格还是属上塘最高的一个小区，也是目前涨的最快的。中海锦城是依去年金茂府的华东师范学校影响有涨价，但今年一直不温不火，价格也是在稳定中。

　　深高片区：深高北现在的均价快到14万了，最受欢迎的成交户型还是89平三房。深高目前有套75平的2房，是较笋的，价格只有980万，这套房相信很快就会出掉，目前业主只对我们放了这个价格，有考虑这个片区的朋友来看看。

　　12月二手房成交很火热，仅统计在内的就有26套左右，几乎每个小区都有成交，特别是实验片区的华业玫瑰和上塘道，成交为最多的。华业玫瑰的二房和小三户型不多了，68平二房640万，74平三房720万。而上塘道65平510万，89平710万，都是刚需房源，刚需价格，所以成交特别快。市场还是以刚需和刚改为主，像星河一套83平的三房，豪华装修的现在只有750万，是相当便宜的，值得入手。

　　观澜片区

　　12月份观澜市场的成交较前几个月回升明显。共成交23套二手房，其中鹭湖片区龙外学区成交14套，成交均价6.93万每平。二小二中及龙华第三外国语学区成交4套，观澜中心小学学区成交2套，成交均价6.43万每平。

　　其他学区成交3套，成交均价5.17万每平。其中90平及以下刚需户型成交14套，130平以上大户型9套。从成交数据来看，刚需户型还是观澜片区的成交主力。

　　值得注意的是，本月观澜成交的9套大户型中，仁山智水成交3套216-262平的联排和端头别墅以及一套300平的天际大平层，总价1600-2400万。

　　一个月内成交多套大宅，而这个价格在福田南山可能只是一个刚需三房的价格，对于改善型客户来说，仁山智水这个小区本身所具备的产品力还是很明显的，高拓展、高赠送、上下五层全采光，低容积率，山水环绕，龙外名校加持等;也是它持续聚集高关注度的原因。

　　新房方面，本月观澜关注度较高的非信利康·乐创荟莫属，单价2.4万的独立红本公寓持续在朋友圈刷屏，对于没有名额或者不急于入学的朋友来说，因为有燃气、有阳台、也就有更多可能性，有兴趣的朋友可以关注。

　　2020年，观澜的发展速度非常之快，鹭湖科技文化中心的定位和区府核心所在，潜力之大你真的了解吗?欢迎探讨!

　　2020年结束了，就在日前，深圳市规划和自然资源局公布深圳市存量住宅用地信息。

　　据统计，深圳存量宅地共有442个，总面积970.78公顷，未动工土地面积348.11公顷，已动工土地面积622.87公顷，其中已动工未销售土地面积为307.74公顷。

　　其中，福田区存量宅地项目共有25个、罗湖区19个、南山区36个、前海6个、盐田区23个、宝安区76个、龙岗区92个、龙华区57个、坪山区28个、光明区57个、大鹏新区23个。

　　结合近日公布将有128个盘海量入市的项目，2021年的主流市场，仍旧会是打新的话题。

　　深圳12月份整体成交量比较稳定，因一手房限价政策执行力度较好，存量房热度在715后首次出现成交量涨，价格稳定的现状;其次近年关银行政策的调整也影响了一部分中长期投资的热情，近期成交的基本面是刚需为主，改善为辅。

　　建议刚需计划上车的朋友把握好时机，当然改善会面临新一轮观望潮。

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